이제는 똘똘한 아파트 한채가 답이다 - 김경필

 

출처 : 교보문고

 

이제는 똘똘한 아파트 한 채가 답이다 - 교보문고

* 원문이 훨씬 재미있음

* 필사 및 기억하고 싶은 것 요약 해서 적음

* 생략된 내용 엄청 많음

 

 

 

78 - 생활권 중 위치가치가 가장 높은 지역 선택

출처 : 책

 

위치가치를 고려한 주택 평형 선택 : 5분위 소형 > 4분위 중형 > 3분위 대형

5분위 소형을 선택하는 것이 좋음

 

+내생각

내가 투자할 수 있는 지역들 or 리스트들의  평당가격으로 나열 후 -> 5분위로 쪼개기 

 

83 

500세대 이상의 공동주택 선택

 

139 < 연간 현금 흐름 구하기> =(보증금 X 은행이자 ) + (월세 X12 )

ex) 보증금 1억원 , 은행이자 1.5% , 월세 75만원 

(연150만원) + (연간 900만원 ) = 합 : 1050만원

 

< 요구 수익률 구하기 > = 연간현금 흐름 / 아파트 실 거래가

요구수익률 : 투자자가 투자대상에 대해 기대하는 최소한의 연 수익률로, 투자대상에서 나오는 현금흐름이 안정적일수록 낮아짐

 

162 < 요구수익률(기대수익률) 활용>

1.연 4% 기대 : A상가 6억원 구입(월 200만원 임대료)

-> 6억원 X 요구수익률 4% / 12개월 = 월 임대료 200만원 

2.연3% 기대 : B아파트 8억원 구입(월 200만원 월세 예상)

-> 8억원 X 요구수익률 3% / 12개월 = 월 임대료 200만원

 

1번이 가장현명한선택? -> 상가는 아파트에 비해 공실이 생길 위험 큼 , 대신 높은 수익률을 올리는 대가로 미래 변동성, 리스크를 감수하는 것

 

 결국 , 자산에서 나오는 현금흐름이 커질수록, 그 자산에 대한 요구수익률이 낮아질수록 자산 가격은 오르게 된다. 

* 요구 수익률이 낮아진다는 것의 의미 : 투자자들이 그 샂산에서 나오는 현금흐름이 안정적이라고 생각할수록 요구수익률은 낮아진다. 현금 흐름이 커지진 않아도 매우 안정적이라는 믿음이 커진다면 자산 가격은 얼마든지 올라갈 수 있다. 

주어지는 보상에 비해서 지금 맣은 대가를 지불할 용의가 있다는 뜻 

안정성↑ → 요구수익률 ↓

 

*(182) 성장성이 높은 자산일수록 요구수익률이 낮다

ex) 대한민국 최고 아파타 -> 공실 절대 발생 x , 연간 현금흐름 상승 기대 ->요구수익률은 낮아짐

미래 현금흐름이 지금보다 상승한다는 기대가 있기에 비싼가격이어도 기꺼이 사려고 함 

 

 

165 - < 아파트 가격 추정하기 >

 

연간현금흐름 / 요구수익률% (R) = 아파트 가격 

 

EX) 연간현금흐름 885만원인 아파트 

 

*(아파트) R 구하기 :  예적금이자 <R  < (상가)공실률 

-> 아파트 공실률은 상가 공실률 보다 높지 않기 때문에

R은 범위값에서 내가 임의적으로 정함

 

171

주택 가격에 영향을 미치는 요인, 거주자의 소득수준

=> 주택가격 상승률 : 거주자 소득 상승률과 일치

 

보통 소득 의 20%이상은 월세로 지출하지 않음 

EX) 월세 110만원 -> 최소 가구소득 600만~700만원은 되야함

 

232 < 지역별 으뜸주거지 강남 (똘똘한 아파트) 조건

1.입주민의 동질성 : 대규모 아파트 단지

2.초중고 교육환경 : 명문학교나 좋은 면학 분위기

3. 교통과 자연환경 : 교통 편의성과 자연친화적 환경

4. 입주민의 경제력 : 높은 고소득자 비율

5. 주변에 아파트, 빌라, 연립, 단독세대가 혼재되어 있지 않다.