경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? - 박희철

출처 : 교보문고

 

 

22 경매절차

1. 경매 신청 단계부터 전체 저차가 완료되기까지 보통 6개월 걸림

2. 낙찰받고 나서 중대한 문제를 발견한 경우에는 매각허가결정 후 1주일 내에 불허가 신청을 할 수 있다.

 

29 매수보증금 : 경매 물건에 입찰하기 위한 계약금

-보통 최저매각가격의 10%로 책정, 낙찰받았거나 잔금을 미납할 경우 몰수 됨

-특별 매각조건 : 최저매각가격의 20% 또는 30% - 이 사건이 매각되었다가 다시 진행되는 재매각 물건이므로 좀 더 조사하고 검토해서 입찰에 신중을 기하라

 

34

유료사이트에서 제공하는 권리분석 정보가 100% 정확한 것 아님 -> 맹신 금지

 

43 권리분석 4STEP

1.말소기준권리 찾기

* 전세권 (경매 신청하거나 배당요구한 경우)

전세계약에 대해 건물등기부등본에 등록하면 '전세권' 

-> 당사자들 사이에 계약을 하고 '등기'를 갖춰야만 성립

-> 전세권자는 임대인의 동의 없이도 해당 부동산을 타인에게 양도 또는 임대할 수 있으며, 전세 보증금을 반환받지 못할 경우 법원의 확정 판결이 없어도 바로 경매(임의경매)진행을 청구할 수 있다.

->** 정세권자가 배당요구(또는 경매 신청)를 했을 경우의 전세권은 말소기준권리가 된다. 이때 전세권 이후에 설정된 권리들은 전부 말소된다. 

 

*말소기준권리가 될 수 있는것

1) 근저당권

2) 가압류(압류)

3) 경매기입등기

4) 전세권(경매 신청 또는 배당요구한 경우)
5) 담보가등기

2. 인수되는 권리 찾기

3. 임차인 권리분석

4. 서류 및 기타 권리 확인

 

 

55 등기부등본 보는법

유료 정보를 이용하지 않거나 좀더 확실학 분석하고 싶다면 직접 등기부등본(등기사항전부증명서)을 발급받아 확인

1)표제부(외형적 부분파악) : 부동산의 주소, 지목, 면적, 건물구조 등 기재 

2) 갑구 :  소유권에 관련된 변동 사항이 모두 나와 있어 소유권이 언제, 누구에게 이전되었는지 알 수 있음

가압류(압류),가처분,가등기 . 경매 기입등기 등 권리관계에 영향을 미치는 내용들도 기재

3) 을구 : 소유권 이외의 권리(근저당권, 전세권, 임차권, 지상권 등)의 설정 및 변경사항

- 말소되지 않은 권리들은 주의해서 살펴보기

 

*등기부등본에서 말소기준권리 찾기

매각 물건의 권리분석을 위해 갑구와 을구의 사항들을 확인

1) 갑구와 을구에 기재된 권리들을 순서래도 나열

2) 갑구와 을구 비교할때 접수한 날짜 순서대로 정리하고 , 같은 구에서는 순위번호에 따름

3) 만약 같은 구에서 동일한 날짜에 접수한 권리가 있따면 순위 번호가 빠른것이 먼저 설정된 것

 

60 매각으로 소멸되는 안전한 권ㄹ

근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권 같은 말소기준권리와 그 이후에 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸

매각 후 일부 또는 전액을 배당받지 못하는 경우에도 무조건 소멸되어 낙찰자에게 인수되지 않음

 

61 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리

1.배당요구하지 않은 선수위전세권

- 선수위전세권자가 배당요구를 하면 전세권이 말소기준권리가 되어 소멸됨 -> 배당요구의 목적이 돈을 돌려받기 위함

- 전세권자가 경매를 신청한 경우에도 배당요구한 것으로 간주하여 전세권이 말소기준권리가 된다. -> 경매 신청도 돈 돌려받기 위함

=> 경매신청X & 말소기준권리보다 선수위인 전세권인데, 이 전세권자가 배당요구도 X -> 전세권을 낙찰자가 인수해야함

즉, 낙찰자가 전세권자에게 전세 보증금을 대신 반환해야 한다 => 인수해야할 보증금을 감안하여 더 낮은 금액에 입찰해야함

 

2. 건물철거 및 토지인도청구 가처분

'가처분'은 돈이 목적이 아닌 어떤 특정한 행위를 못하게 하는 것

-가처분 신청은 해당 부동산에 다툼이 있음을 제3자에게 경고하는것

- 가첩누 등기를 하면 해당 부동산의 매매,증여,전세권, 저당권,임차권의 설정 기타 일체의 처분행위가 금지

('가압류' : 빌려준 돈을 돌려받기 위해 채무자의 재산을 임시로 확보)

 

3. 유치권

4.법정지상권

-법정지상권이 성립되면 건물주는 새로운 토지 주인의 의사에 관계없이 해당 토지 위의 건물을 계속 사용할 수 있다.

-토지만 경매로 나온 물건에 법정지상권이 성립되는 건물이 있을 경우 토지를 낙찰받더라도 마음대로 사용할 수 없음으로 주의가 필요

 

76 임차권 분석의 핵심 : 대항력 

대항력: 임창한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있고, 그 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 임차인의 권리

대항력을 확보했다고 해서 경매 절차에서 무조건 배당받을 수 있는 것은 아니다

임차인의 배당은 '우선변제권'을 취득한 날을 기준으로 그 순서가 정해지는데, 우선변제권(임차임이 우선하여 배당받을 수 있는 권리)를 확보해야함

 

 

*대항력있는 임차인이 경매 절차에서 보증금 돌려 받는 방법

1) 법원에 배당요구 신청 -> 낙찰 후 보증금 배당

- 보증금 전액을 배당받는다면 문제 없지만, 배당받지 못한 금액이 있다면 나머지 보증금은 낙찰자가 반환

2) 배당요구 하지 X , 낙찰자에게 반환을 요구 

- 보증금 전액을 낙찰자가 인수

 

*대항력 성립 요건

1) 주택의 인도(점유) : 임대차 계약 후 '주택을 인도' 받아 실제 점유하고 반드시 '전입신고'하기

2) 전입신고 : 그 다음날부터 대항력이 발생

[대항력 발생일 전입신고 → 다음날 0시 ]

->대항력의 인수와 소멸

-경매 입찰자는 임차인의 '대항력'이 발생한 시점'을 주의해서 확인

→말소기준권리보다 후순위의 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자에게 인수X

→대항력 발생 시점이 말소기준권리보다 빠르면( 대항력 발생 → 말소기준권리)  낙찰자가 임대인의 지위를 이어받게 되므로 임대차계약 기간이 만료되기 전까지 마음대로 임차인을 내보낼 수 없다.  그리고 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 임대차계약 만기가 되면 낙찰자가 보증금을 반환해줘야 한다. 

→두가지 요건이 계속 유지되어야 대항력이 존속

→ 말소기준권리보다 전입시고가 빠르면 임차인의 권리가 낙찰자에게 인수되고, 전입신고가 늦으면 소멸되어 낙찰자에게 대항할수 없다

→대항력은 한 번 발생했다고 해서 계속 그 효력이 유지되는 것X 

→ 주택의 인도(점유)와 전입신고, 이 두 가지 성립 요건이 계속 유지되어야만 대항력이 존속할 수 있다. 

→경매가 진행되고 있는 부동산의 임차인은 배당요구 종기일까지 대항력의 요건을 유지하고 있어야 함

→ 만약 계약 기간 중에 이사를 가거나 다른 곳에 전입신고를 하면 권리가 사라짐

→다시 돌아와 전입시고 하면 그 다음 날 0시를 기준으로 새로운 대항력이 발생함  

 

81*우선변제권 확보요건 - 대항력 과 확정일자

1. 임차인이 우선변제권을 가지려면 '대항력'을 갖추고 + 반드시 '확정일자'를 받야하 함

확정일자를 받아 우선변제권을 확보한 임차인이 경매 절차에서 배당 받기 위해서는 배당요구 종기일 이내에 배당을 요구하고, 종기일까지 대항력을 유지하면 된다.

 

2.임차인의 배당 순위 

전입신고일과 확정일자를 받은 날 중에서 더 늦은 날짜를 기준으로  정해짐 (날짜 + 그다음날부터 우선변제권 취득)

일반적으로 이사한 날 전입신고 하면서 확정일자까지 함께 받는 경우가 많은데 이때는 그 다음 날 부터 우선변제권을 얻게됨

 

ex1)전입신고 & 확정일자 ( 2015/6/1)→ 말소기준권리 근저당권 00은행( 2015/7/1)

우션변제권 O , 대항력O ->선순위이므로 가장 먼저 배당 

매각대금이 보증금보다 많으면 전액 배당 받고, 만약 매각 대금이 적어 일부만 배당받는다면(대항력이 있으므로) 낙찰자가 나머지 인수해야함

 

ex2)말소기준권리 근저당권 00은행( 2015/6/1)→ 전입신고 & 확정일자 ( 2015/7/1)

우션변제권 후순위 , 대항력X ->선순위이므로 가장 먼저 배당

우선변제권이 후순위이므로 근저당권자인 00은행에 배당받고 남은 금액 한도 내에서 배당받을 수 있다.

홍길동이 보증금을 배당받지 못하더라도 대항력이 없으므로 낙찰자에게 돈을 받을 수 없다.  

 

ex3)전입신고(2014/6/1) → 말소기준권리 근저당권 00은행( 2015/6/1)→ 확정일자 ( 2015/7/1)

우션변제권 후순위 , 대항력O

우선변제권이 후순위(우선변제권은 전입신고일과 확정일 중 더 늦은 날짜를 기준으로) 이므로 근저당권인 ㅇㅇ 은행이 배당받고 남은 금액 한도 내에서 배당받을 수 있음

그러나 대항력이 있으므로 배당받지 못한 보증금을 낙찰자가 인수해야한다. 

 

ex4) 확정일자(2014/6/1) → 말소기준권리 근저당권 00은행( 2015/6/1)→ 전입신고 ( 2015/7/1)

우션변제권 후순위 , 대항력X

우선변제권은 전입신고일과 확정일자 중 더 늦은 날짜를 기준으로 얻게 되므로 말소기준권리보다 전입신고가 늦어 후순위로 배당받음

따라서 근저당권인 ㅇㅇ 은행이 배당받고 남은 금액이 있다면 배당받을 수 있다. 전액 또는 일부를 배당받지 못하더라도 홍길동은 대항력을 주장할 수 없으므로 낙찰자가 인수해야할 보증금은 없다. 

 

 

89 소액임차인을 위한 최우선변제권

최우선 변제권 : 보증금이 소액인 임차인이 경매 사건의 배당 절차에서 다른 채건자보다 최우선하여 보증금 중 일정 금액을 돌려받을 수 있도록 한 권리 

최우선변제권은 전입 및 확정일자와 상관없이 법에서 정한 소액보증금에 해당하는 임차인에게 최운선적으로 배당받을 수 있게 해준다. 말소기준건리보다 후순위인 임차인이더라도 말이다. 

 

1. 최우선변제권 확보 요건 - 대항력과 소액보증금

① 경매기입등기 이전에 '대항력;을 갖춘다 (확정일자는 갖추지 않아도 됨)

② 보증금의 액수가 주택 임대차 보호법에서 정한 '소액보증금의 범위'에 해당됨

③ 배당요구 종기일 이내에 '배당요구'를 하고, 종기일까지 대항력 요건을 유지해야 한다. 

 

2. 소액보증금의 범위와 최우선 변제금액

대항력을 갖춘 소액임차인이 최우선변제를 받기 위한 보증금의 범위와 변제금액의 한도는 주택 임대차보호법에서 정하고 있음

해당 부동산의 '담보물권 설정일자'를 기준으로 나누고 다시 '지역별'로 구분함

최우선 변제금액은 경락 가액의 1/2을 넘지 못한다. 

 

 

 

99 임차인의 권리분석

 

*102 부동산 관련 서류 및 정보 제공 사이트

- 등기부등본 열람 및 발급

-> 대법원 인터넷 등기소

- 건축물대장 열람 및 발급

-> 정부24(민원24)

-부동산 실거래가 확인

-> 국토교통부 실거래가 공개 시스템

 

106 매각물건명세서

등기부등본, 현황조사서, 감정평가서 등의 문서에서 가장 중요한 정보들을 요약및 정리해놈

만약 여기에 명시되지 않은 인수 조건이 있거나 기재된 내용에 하자가 있따면 매각불허가 사유가 된다

 

* 매각물건명세서 꼼꼼히 확인

왜? 등기부나 임차인 현황에 나오지 않지만 낙찰자가 인수해야 하는 권리르 표시해 주기 때문

경매물건과 관련한 여러 서류 중에서도 기타 인수 권리를 확인할 수 있는 매각물건명세서는 매우 중요

 

* 체크 포인트

① 회선순위 설정 일자 : 말소기준권리 -> 유료사이트의 말소기준권리가 잘못 기재되었는지

② 현황 조사 및 임차인의 권리 신고 내역 : 임차인이 있다면 대항력과 배당요구 여부 등을 확인해 인수할 보증금이 잇는지 파악

-현황 조사서 : 법원의 집행관이 경매 부동산에 방문해 현재 상황과 점유 관계를 조사하여 작성

임차인이 거주하고 있따면 전입 일자 및 확정일자, 보증금 등의 정보가 제공되므로 임차인 권리분석에 있어서 중요한 참고 자료 

③ 등기부등본상의 권리 중 매각으로 효력이 소멸되지 않는 것 : 배당요구하지 않은 선수위전세권 및 담보가등기, 가압류, 가처분 등 낙찰자에게 인수되는 권리를 확인

④ 비고란 : 유치권, 법정지상권 등과 같이 등기부에 기재되지 않는 권리 중 인수되는 사항이나 특별매각조건(재매각 등)을 반드시 체크

 

 

120 지역선택의 기준

1. 내가 잘 아는 곳 

현재 살고 있는 곳

특정 지역의 장단점이나 발전 가능성, 시세 등에 대해 다른 투자자보다 더 잘 알고 있는다는 것은 경쟁력을 갖췄따고 볼 수있음

2. 내가 살고 싶은 지역

내가 살고 싶은 곳은 다른 사람들도 살기를 원할 가능성 있음

3. 신규 아파트 단지

수리 부담 없고, 분양 팸플릿이나 인터넷 홍보 자료를 통해 구조와 상태 파악 용이

기존 단지에 비해 편의시설, 학교 등이 잘 갖춰져 있음

4. 대단지  : 단지가 4개 이상이면 대단지 

5. 교통이 편한 곳

6.학군이 좋은곳 

7. 브랜드가 좋은곳

 

 

129 쉬운 물건이란

1. 말소기준권리 이후로 모두 소멸되는 물건

2. 명도에 어려움이 없는 물건

-임차인이 보증금 전액을 배당받는 임차인, 소액임차인이 점유하고 있는 물건

-경매신청 및 배당요구한 전세권은 배당 여부에 관계없이 매각으로 소멸된다. 선수위전세권자도 배당받으려면 낙찰자의 명도 확인서가 필요하다.

 

143 온라인 조사

1, 인터넷 지도 및 리뷰 확인

① 주변 환경과 편의시설 조사

도시의 전반적인 규모, 인접한 도로나 지하철 현황, 주변의 학교 및 병원, 편의시설등의 위치 파악

② 해당 물건의 위치 파악 

몇동인지, 남향인지. 도로가 붙어있는지, 앞이 막혀 있지 않은 지 등 확인

네이버지도 -> 2-24F -1 => 최고층 25층이며, 건물 왼쪽은 2호 라인, 오른쪽은 1호 라인

③ 주요 시설과의 거리 측정

④ 거리뷰로 지역의 특성과 분위기 살피기 

 

2. 매물시세와 실거래 조사 

① 매물정보와 시세 알아보기

최저가와 최고가 물건  확인 및 메모 -> 현장 조사 시 왜 그 가격에 거래되었는지 물어보기

② 실거래가 확인

상하한가 및 시세 변동 추이 확인 

실제 거래도니 부동산의 가격과 횟수 확인

③ 단지, 학군 등 기타 정보 파악

 

157 오프라인 조사

1. 일단 동네 한바퀴 돌아보기 

주변을 걸어다며 장단점 파악하기

학교나 병원, 편의시설이 가까운 곳에 있는지, 녹지가 잘 조성되어 있는지 등 해당 지역의 전반적인 환경과 분위기 느끼기

2.시세는 세 곳 이상의 중개사무소에서 조사하기 

*확실한 시세파악을 위한 질문

1) 현재 최저 매물 가격

2) 급매물 다음 물건의 가격

3) 비슷한 조건의 물건은 무엇이고, 현재 가격

4) 저층과 탑층은 얼마에 거래

5) 물건이 매도가 잘 안되는 이유 

 

-> 나라면 과연 그가격에 사겠는가? 에 대해 YES! 라고 대답할 수 있다면 OK

3. 체납관리비 알아보기 - 관리사무소 방문해서 문의

체크할 사항

① 체납된 전체 관리비 중 공용 부분에 해당하는 금액

-관리비 ( 공용 부분 + 전용부분) -> 공용부분만 낙찰자가 인수

② 연체 이자 - 인수사항 아님 -> 체납관리비 금액에 포함되어 있는지 여부 확인

③ 연체된 기간 - 3년이 지난 체납관리비는 인수 X

-만약 알려주지 않으면?

체납된 아파트 관리비 전체 금액의 60% 정도가 공용 부분이라고 생각, 100만원 연체라면 인수해야할 금액 60만원 정도

 

4,물건 조사 체크 리스트 

 

 

 

 

165 투자수익 계산

[투자 수익 = 매도가격 - 투입 비용 ]

*투입비용

= 낙찰가 +취득세+ 법무사비 + 중개비+ 관리비_ 금융비용+수리비_+기타세금

-> 기타세금 : 부동산을 보유하거나 양도할 때 발생하는 세금

-> 법무사 수수료 : 낙찰받은 부동산의 소유권이전등기 업무를 법무사에 의뢰할 경우  , 인터넷 검색창에 '중개수수료' 라고 입력한후 나오는 계산기를 사용하면 더욱 편리 

 

=> 부동산 경매 수익률 계산기 앱도 나와있음 

 

 

204 명도

1) 명도 비용

평당 10만원로 계산

강제집행 비용에 이자와 기회비용을 더한 금액을 기준 

 

 

218 잘 팔리는 집 만들기

1. 매도 시기에 따라 가격 조정

12월 중순 ~ 2월 초순 ->1차 성수기

2월 중순 ~ 8월 중순 -> 1차 비수기

8월 중순 ~ 9월 초순 ->2차 성수기

9월 중순 ~ 12월 초순 -> 2차 비수기

 

2. 빈집이 유리 

3. 집의 첫인 상을 깨끗이

4. 인테리어로 가치 높히기 

 

 

221 매물 등록 방법 

1. 공인중개사 의뢰

- 빨리 거래하려면 여러곳에

- 단골 중개사무소를 만들고 싶다면 몇군데만

2. 직거래 : 직방

 

240 역발상 물건

1. 저층이나 탑층

2. 대형 평수 

3. 거래 사례가 없는 희소한 물건 

-오래전에 감정평가된 물건은 신건에 입찰 

-> 부동산 시장이 상승장인 경우에는 현재 시세보다 감정평가된 가격이 더 낮은 물건들이 있는데, 특히 오래전에 감정평가가 되어 크게 저평가된 물건을 찾는다면 좋은 기회 

-> 유료정보사이트의 특수물건 검색 조건에서 '감정평가일로부터 1년이 지난 물건' 이라는 항목을 선택하는 것이다. 

4. 여러물건이 한꺼번에 나온 개별매각에서 기회

5. 물건 사진을 보고 특이사항을 찾자

1) 복층

2) 2개 호실로 나뉜 구조 

6. 임장을 통해 숨겨진 장점 찾기  EX) 필로티