빅데이터 부동산 투자 2022-2023 대전망 - 김기원 , 정세윤

 

 

 

 

빅데이터 부동산 투자 2022-2023 대전망 - 교보문고

 

* 원문이 훨씬 재미있음

* 필사 및 기억하고 싶은 것 요약 해서 적음

* 생략된 내용 엄청 많음

* 도서관에서 빌려서 읽음

 

 

 

37 부동산 사이클

출처  : 책

1. 상승 변곡점 ( 바닥) : ** 매수의 기회** 

- 하락 끝나고 매매가격 상승하는 아파트 단지들이 증가하기 시작

- 거래량 서서히 증가, 미분양 감소 시작 

-매수자들은 하락장의 기억으로 인해, 매수하는 것에 확신X,

- 부동산 부양 정책 

2. 상승초기 (무릎이하) : 

- 대부분의 아파트 매매가격이 상승

- 거래량 상당히 많이 증가

- 미분양이 잠깐 증가할 수 도 있지만 큼 흐름은 지족해서 감소

- 매수자는 바닥이 다시 올 줄 알고 매수를 보류함 (관망)

3. 상승 중기(허리) : 

- 바닥 구간에서부터 아파트 매매가격이 계속 상승하니 저부가 부동산 규제를 시작

- 이미 매수 수요가 매우 강해진 부동산 시장은 규제에도 꾸준한 우상향

-입주 물량 < 매수 심리 

4. 상승말기 : ** 매도의 기회 : 해당 상승 말기의 중후반 -> 영끌 매도량 터지고 나서 1년~1년 반 정도 

- 패닉바잉 현상 

- 거래량 엄청나게 증가 & 상승의 기울기 가팔라짐

- 부동산 투자 심리 강화-> 수도권 외곽 지역 상승세가 커짐

- 규제에도 안정X

- 매도자 우세시장 : 매물을 거두고, 계약을 파기한다

 

 

42 

 경기도 외곽 지역은 사이클이 다름 -> EX . 경기도 평택, 이천 

 

195 전세가율로 부동산 투자 판단할때

- 전세가율이 바닥을 다지고 지속해서 증가하여 과거보다 매우 높다고 판단될 때 전후로 1년 전 또는 1년 후에 매수 

- 최고의 매수 기회는 전세가율이 지속해서 증가해왔고 매매가격이 하락 또는 보합세를 유지하다가 상승으로 전환될 때가 부동산 시장이 바닥을 다지고 회복세로 진입하는 시점****

- 가장 높은 전세가율에서 감소하기 시작하고 1~2년 정도까지 매수는 여전히 유효하다고 볼 수 있으나, 전세가율이 4~5년간 감소하고 매매가격의 상승률이 점진적으로 저하되며 보합세로 접어드는 시기는 이미 부동산 투자가 많이 이뤄졌따는 것으로 매매가격의 거품이 많이 껴 있을 가능성이 매우 크므로 주의

-전세가려율이 증가하기 시작한 후 4~5년간 계속 증가하는 경우는 긍정적으로 매수 검토

- 주의! 전세가율이 높을지라도 부동산 시장이 다른 변수 때문에 침체하기도 함 

 

198

지속적인 전세가겨의 상승과 매매가격의 하락이 맞물려 4~5년 후부터 매수가격 검토 **

 

215

- 4~5년 장기간 전세가율이 감소 -> 부동산 시장 침체의 위험 신호를 보내고 있다는 것**

- 전세가율이 증가하다 감소하는 시점에서 보편적으로 1년 전 또는 1년 후가 매수 적기라는 것을 명심할 필요가 있음

- **전세가율이 감소하는 시점에서 보합세를 유지하던 매매가격이 상승할 때 최고의 매수 기회라는 것을 이해했을 것이라 믿는다 

 

216  매매 전세 수급 데이터 보기

- 매매 전세 수급 데이터 범위 : 0~200

- 지수가 높을 수 록 매수세와 전세 수요가 강하다는 강을 의미

- 특히 매매 수급 데이터는 100을 넘은면 그 지역의 매수세가 상당히 강하는 것

 

- 전체 수급 데이터 ** -> 보통 신도시와 같이 입주 물량이 급증하는 경우 입주 시기(입주장)에 전세 물량이 급격히 증가하기 때문에 전세 수급이 상당히 감소하고 전세가격이 낮으니 매매가격의 상승이 멈추거나 보함 또는 약상승 수준에 맴도는 경우가 많음 

 

 

255

- 신규입주비율 : 2022~2025년 신규 입주 예정 아파트 대비 현재 총 입주 아파트의 비율 

-> 10% 넘으면 주목 

 

 

가치판단 기준 예시

출처 : 책